KADER
/

Hausverwaltung & unabhängige Immobilienfinanzierung

 

Hier informieren wir Sie über aktuelle Geschehnisse

rund um die Immobilienwirtschaft!

Tipps & Tricks, Zinsberichte, Wirtschaftsanalyen, Markteinschätzungen...


Ausblick:

Der Krieg in der Ukraine belastet weltweit die Wirtschaft. Der Internationale Währungsfonds (IWF) hat seine Prognose für das Wachstum der Weltwirtschaft für 2022 von 4,4 % auf 3,6 % gesenkt, für Deutschland gar von 3,8 % auf 2,1 %, berichtet das Handelsblatt. Die Weltlage wirkt sich durch Lieferengpässe und Materialmangel auch auf den heimischen Wohnungsbau aus. Die Branche rechnet mit einem Einbruch des Wohnungsbaus in 2023, so das ZDF. Das betrifft auch das Ziel der Regierung, jährlich 400.000 Wohnungen zu bauen. Laut Tagesschau.de will Bauministerin Klara Geywitz (SPD) Ende April im Bündnis für bezahlbares Wohnen beraten, wie die Politik hier unterstützen kann. Auch, um 800.000 bereits genehmigte Wohnungen möglichst schnell zu bauen.
Die massiven Preissteigerungen sind bei Bitumenbahnen zur Dachabdeckung genauso zu spüren wie bei Dämmstoffen oder Fliesen, schreibt Spiegel Online. Dazu kommt der Bauzins, der bei zehnjähriger Zinsbindung aktuell bei 2,44 % liegt. Da mag die eine oder der andere mit vermehrter Eigenleistung und Unterstützung aus dem Freundeskreis liebäugeln, um die Kosten zu senken. Wichtig ist hier: Wer selbst auf der Baustelle anpacken will, braucht Zeit, Geschick und Know-how – und muss sich und die Helfenden absichern, merkt das Handwerksblatt an.

Grundsteuerreform:

Wer eine Immobilie besitzt, wird derzeit aufgefordert, zwischen 1. Juli und 31. Oktober 2022 eine Feststellungserklärung ans Finanzamt zu übermitteln. Darin finden sich Angaben zu Grundstück, Gebäude oder Baujahr, die Details hat grundsteuerreform.de. Die Unterlagen zusammenzusuchen, ist aufwendig, schreibt die FAZ, deshalb wird eine Fristverlängerung bis Ende Januar 2023 gefordert. Wer den letzten Grundsteuerbescheid, den Kaufvertrag, den Einheitswertbescheid und eine Kopie des Grundbucheintrags parat hat, ist gut gerüstet.

 EH40-Förderung:

Eine verlässliche finanzielle staatliche Unterstützung beim Kauf oder Bau einer Immobilie ist gerade in diesen Zeiten essentiell. Da ist es nicht nachvollziehbar, dass die KfW das Förderprogramm für Neubauten nach der Effizienzhaus-Stufe 40 nur Stunden nach Wiederaufnahme stoppen musste, weil das 1-Milliarde-Euro-Budget aufgebraucht war, so das Fachmagazin AssCompact. All das verunsichert. In einer zweiten Stufe ist nun die Neubauförderung als Effizienzhaus-Stufe 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse angelaufen, befristet bis zum 31. Dezember 2022 und mit verschärften Konditionen.

Eigentümerversammlung & Co.                                                                                                                                                             Jetzt tritt die WEG (Wohnungseigentumsgesetz) - Reform in Kraft!

Hier haben wir für Sie die wesentlichen Änderungen stichwortartig zusammengefasst:


- Vereinfachung von Sanierungen und Modernisierungen -  bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum sind ohne die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer möglich

- Anspruch aller Wohnungseigentümern auf den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, einen barrierefreien Aus- und Umbau, sowie auf Maßnahmen zum Einbruchschutz und zum Glasfaseranschluss auf eigene Kosten

- Sachkundenachweis ist weiterhin unverbindlich - jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, als Teil einer ordnungsgemäßen Verwaltung einen zertifizierten Verwalter zu bestellen und auf diesem Weg einen Sachkundennachweis zu verlangen

- die Gemeinschaft wird zum Träger der gesamten Verwaltung

- Verwalter können in eigener Verantwortung ohne Beschlussfassung über Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Bspw.:  kleine Reparaturarbeiten oder der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen im beschränkten Umfang

- jeder Wohnungseigentümer erhält ein gesetzlich verbrieftes Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen

- die Zahl der Beiratsmitglieder kann flexibel durch einen Beschluss festgelegt werden

- Verwaltungsbeirat wird die Aufgabe zugeschrieben den Verwalter zu überwachen

- Eigentümer können den Verwalter jederzeit grundlos abberufen. Der Verwaltervertrag endet in so einem Fall spätestens 6 Monate nach der Abberufung.

- Verwaltern können im Falle von groben Verschuldens keine Prozesskosten mehr auferlegt werden

- Verwalter sind dazu verpflichtet, nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht aufzustellen

- Eigentümern soll ermöglicht werden, online an Eigentümerversammlungen teilzunehmen.

- die Versammlungen sind künftig unabhängig von der Anzahl der anwesenden Eigentümer beschlussfähig

- Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen richten sich in Zukunft gegen die Gemeinschaft und nicht mehr gegen einzelne Wohnungseigentümer

- es werden Freiflächen wie Stellplätze oder auch Terrassen zum Sondereigentum gezählt

- mit der Verletzung von Pflichten seitens des Eigentümers, die Gegenüber der Gemeinschaft bestehen, kann zukünftig eine Entziehung des Wohnungseigentums gerechtfertigt werden


Quellen:
https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/weg-reform_84342_460970.html

https://www.pvpartner.de/post/die-weg-reform-2020-und-ihre-%C3%A4nderungen-am-wohnungseigentumsgesetz


 Immobilienverwalter - kann nicht jeder!

Nach einer Übergangsfrist müssen alle Haus- und Immobilienverwalter ab März 2019 eine gewerberechtliche Erlaubnis nach § 34c GewO beantragen. Damit verbunden sind neue Anforderungen an die Berufshaftpflichtversicherung und die Qualifizierungen.

--> Wir sind vorbereitet und erfüllen seit unserer Eröffnung alle Bedingungen der Politik!


Baufinanzierung lieber einfach als kompliziert

Die Reihenfolge ist in der Regel klar: Immobilie finden, Finanzierung suchen und dann den Kaufvertrag abschließen. "Die Aufnahme eines Immobiliendarlehens ist für die allermeisten Verbraucher die wohl wichtigste finanzielle Entscheidung ihres Lebens", erklärt Markus Feck, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht in Erkelenz. Schließlich kosten Immobilien meist ein Vielfaches des Jahreseinkommens. (...)

Drei bis vier Angebote einholen

Inwieweit Geldinstitute ihre Kunden über alle Vor- und Nachteile aufklären müssen, ist juristisch nicht immer eindeutig. Nach Ansicht von Feck sollten Banken aber Vor- und Nachteile einzelner Finanzierungsmodelle umfassend, richtig und verständlich erläutern.

Für Sahr ist deshalb klar: Je komplizierter die Vertragslage, desto misstrauischer sollte man sein. "Wenn dann noch zwei Bausparverträge mit dabei sind und noch eine Lebensversicherung, dann ist das oft ein Indiz dafür, dass da an verschiedenen Schrauben gedreht wird, um möglichst viele Provisionen herauszuholen."

Allerdings: "Eine Bank braucht dem Kunden natürlich nicht den günstigsten Zins anzubieten", sagt Sahr. Auch über die Konditionen der Konkurrenz müssten die Berater nicht informieren. "Deshalb muss man natürlich als Kunde auch immer mehrere Kreditinstitute befragen."

Sinnvoll sei es, drei bis vier Angebote verschiedener Institute einzuholen. Und Kreditvermittler seien Ansprechpartner, die die Konditionen vieler Banken kennen. "Grundsätzlich sollte man nur eine Finanzierung aufnehmen, die man auch verstanden hat", sagt Sahr.

Kaufnebenkosten - Grunderwerbsteuer, Grundsteuer und Co.!

 

Die Kaufnebenkosten sollten beim Immobilienerwerb nicht unterschätzt werden. Um diese zu senken, kam von der Bundesregierung und Opposition gleichermaßen der Vorschlag, analog zur Miete auch beim Kauf von Immobilien das Bestellerprinzip einzuführen. In der Veränderung der Grunderwerbsteuer - das sehen nicht nur wir so - existiert jedoch ein wirksamerer Hebel, um den Immobilienerwerb attraktiver zu machen. Die Bundesregierung hat in diesem Zusammenhang angekündigt, den Effekt eines Freibetrages bei der Grunderwerbsteuer zu prüfen. Die Landesbausparkassen haben dies zusammen mit dem Immobilienforschungsinstitut Empirica nun bereits getan. Die Ergebnisse der Prüfung werden in einem Beitrag auf FAZ.net anschaulich erklärt. Dabei wird auch deutlich, dass der gleiche Freibetrag in einem heterogenen Immobilienmarkt wie Deutschland verzerrend wirken würde. Ein einheitlicher, gesenkter Grunderwerbsteuersatz ist deshalb umso mehr empfohlen.

Bei der Regelung der Grundsteuer hingegen scheint eine Einigung in der Regierungskoalition zum Greifen nah. Die Berechnung könnte demnach deutlich unkomplizierter ausfallen. Jedoch: Besonders Bewohner von Städten könnten erheblich stärker zur Kasse gebeten werden. Dies hängt mit der Kopplung der Berechnung an die wirtschaftliche Verwertbarkeit der Immobilie zusammen, die sich Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) wünscht. Ein Artikel in der Welt arbeitet die Diskussion kritisch auf. Im BR sprach sich der bayerische Finanzminister Albert Füracker klar für das wertunabhängige Flächenmodell aus. Es bleibt die Hoffnung, dass trotz konkurrierender Ansätze eine Lösung gefunden wird, die bei Eigentümern und Mietern mehr Gewinner als Verlierer hervorbringt.


Zinsunterschiede von bis zu 63.000,- €

Baugeld im Finanztest:

Auch wenn die Immobilienpreise vielerorts weiter ansteigen - das nötige Kapital dafür ist nach wie vor günstig zu haben. Wer sich auf die Suche nach einer günstigen Finanzierung macht, kann enorm viel Geld sparen.

Noch profitieren Immobilienkäufer von historisch günstigem Baugeld. Im Schnitt lag nach Angaben des Bundesverbandes deutscher Banken der Zinssatz für Kredite mit zehn Jahren Zinsbindung 2017 im Schnitt bei rund 1,4 Prozent. Wer sich nicht mit dem erstbesten Kreditangebot zufriedengibt, kann noch zusätzlich eine Menge Geld sparen, wie die Stiftung Warentest in einer aktuellen Untersuchung feststellt.

Demnach lässt sich der Traum vom Eigenheim trotz zum Teil deutlich gestiegener Preise leichter bezahlen als in Hochzinsphasen, wie eine Auswertung der Kredit­konditionen von 91 Banken, Vermitt­lern und Versicherern sowie 11 Bausparkassen für fünf Modelfälle ergeben hat. Festgestellt wurde, dass die Zinsen weit unter ihrem lang­fristigen Durch­schnitt von rund 5 Prozent lagen.

Warum der Blick ins Grundbuch so wichtig ist!

Wenn es darum geht, ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück zu kaufen, müssen sich Interessenten genau über das jeweilige Objekt informieren, um unliebsame Überraschungen nach dem Kauf zu vermeiden. Dazu gehört auch die Einsicht ins Grundbuch. Darin sind nicht nur die Eigentumsverhältnisse vermerkt, sondern auch andere Besonderheiten, die beachtet werden sollten. Doch welche Informationen liefert das Grundbuch konkret und wofür wird ein Grundbuchauszug benötigt? Wir geben Ihnen einen Überblick.

Wenn Sie zu den Themen Baufinanzierung und Immobilienkauf auf dem Laufenden bleiben wollen, dann abonnieren Sie hier unseren kostenlosen Newsletter!   
    Was genau ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Grundstücksverzeichnis, welches vom Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichtes, in dessen Bezirk sich das Grundstück befindet, geführt wird. Früher wurde es ausschließlich in Papierform geführt, heute gibt es fast überall elektronische Grundbücher. Im Grundbuch sind die Eigentumsverhältnisse an den Grundstücken und Immobilien sowie die darauf liegenden Lasten dokumentiert. Zudem können bestimmte, mit dem Eigentum verbundene Rechte vermerkt sein.

Für jedes Grundstück wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt, ebenso für jedes Wohnungseigentum. Das Grundstück und die betreffenden Gebäude sind genau bezeichnet. Bei Eigentumswohnungen sind die entsprechenden Miteigentumsanteile sowie das Sondereigentum vollständig aufgeführt. Ferner können Teilungserklärungen, Sondernutzungsrechte und erforderliche Zustimmungen des Verwalters eingetragen sein.

Was steht im Grundbuch und wie ist es aufgebaut?

Das Grundbuch enthält überaus wichtige Informationen für Kaufinteressenten eines Grundstückes oder einer Immobilie. Es gilt hier der so genannte "öffentliche Glaube": Dieser besagt, dass jeder sich darauf verlassen kann, dass die Einträge in diesem öffentlichen Register auch stimmen.

Das Grundbuch besteht aus dem Deckblatt, auf dem das zuständige Grundbuchamt vermerkt ist, aus dem Bestandsverzeichnis mit Lage und Größe des Grundstücks sowie aus drei Abteilungen, in denen die Grundstücksrechte behandelt werden, die im Zusammenhang mit dem Kauf und der Finanzierung eines Grundstücks von entscheidender Bedeutung sind.

Die drei Abteilungen sind:

  • Abteilung I: Angaben zu den Eigentumsverhältnissen (bei Erbbaurecht auch zu den Erbbauberechtigten)

  • Abteilung II: Angaben zu Lasten und Beschränkungen (Nutzungsrechte, zum Beispiel Erbbaurechte, Nießbrauchrechte, Wegerechte)

  • Abteilung III: Grundpfandrechte (Grundschulden, Hypotheken, Rentenschulden)

Anhand dieser Angaben können potenzielle Käufer also in Abteilung I einsehen, ob der Verkäufer auch wirklich Eigentümer ist. In Abteilung II sind unter anderem Lasten wie Wegerechte, Vorkaufsrechte oder Wohnrechte vermerkt. Das kann beispielsweise für Käufer eines Grundstücks in zweiter Reihe – eines sogenannten Pfeifenstielgrundstücks – wichtig sein, da in Abteilung II Angaben dazu zu finden sind, welche Vereinbarungen für die Zufahrt zu ihrem Grundstück mit dem Eigentümer des zu überquerenden Grundstücks getroffen wurden.

Ein Einblick ins Grundbuch ist daher unverzichtbar, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird und um späteren Ärger mit Nachbarn oder Familienangehörigen zu vermeiden.

Entscheidend für die Baufinanzierung ist Abteilung III: Hier sind die Finanzierungsränge der Geldgeber vermerkt: Im ersten Finanzierungsrang stehen Darlehen bis 60 Prozent des Beleihungswertes, im zweiten Finanzierungsrang bis 90 Prozent und im dritten Finanzierungsrang bis zu 100 Prozent. Für die Bank ist es sehr bedeutend, auf welchem Rang sie im Grundbuch steht. Im ersten Rang besteht im Fall einer Versteigerung zuerst Anspruch auf erlöste Gelder, der zweite und dritte Rang folgen erst danach. Daher sollte Im ersten Rang immer der Hauptteil der Baufinanzierung stehen.

  • Tipp: Sind Sie unsicher, was die einzelnen Grundbucheinträge bedeuten, sollten Sie den Notar bei Vertragsunterzeichnung um Aufklärung bitten. Er ist dazu verpflichtet, Auskunft zu geben.


Quellenangabe: XING , Handelsblatt, Prohyp Newsletter

Bitte besuchen Sie diese Seite bald wieder. Vielen Dank für ihr Interesse!